Quand le propriétaire ne peut pas jouir des lieux

Un lecteur m’a questionné dernièrement relativement aux droits qu’il possède à titre de nouvel acquéreur d’un immeuble commercial dont l’unique local est loué en vertu d’un bail d’une durée de cinq ans. Or, il a acquis cet immeuble dans l’intention d’y établir sa propre entreprise et le locataire actuel refuse de quitter les lieux et a inscrit son bail au registre foncier deux jours avant que la transaction ne soit notariée.

Effectivement, si vous songez à acquérir un immeuble à vocation commerciale et que celui-ci est loué, vous vous devez de connaître les règles qui prévalent dans l’optique où vous souhaitez reprendre possession des locaux dont vous serez propriétaire.

Tout d’abord, il importe de savoir qu’un changement de propriétaire ne met pas fin de plein droit au bail en vigueur. Cependant, moyennant le respect de certaines règles, il peut être possible de résilier un bail suite à une nouvelle acquisition. À cet égard, il y a une distinction à effectuer entre le bail à durée fixe et le bail à durée indéterminée.

En effet, le nouveau propriétaire qui entend résilier un bail à durée indéterminée doit donner à l’autre partie un avis à cet effet et ce, dans le même délai que le terme fixé pour le paiement du loyer ou, si le terme excède trois mois, dans un délai de trois mois.

Par ailleurs, dans l’optique où il s’agit d’un bail immobilier à durée fixe et qu’il reste à courir plus de douze mois avant l’échéance du bail, celui-ci peut être résilié à l’expiration de ces douze mois en donnant un préavis écrit de six mois au locataire.

Toutefois, si le bail a été inscrit au bureau de la publicité des droits avant que ne l’ait été l’acte d’aliénation, le nouveau locateur ne peut pas résilier le bail. Dans le cas de notre lecteur, il semblerait donc qu’il lui soit impossible de reprendre possession de son local avant la fin du bail; il est soumis aux effets de la publication du bail immobilier et, incidemment, lié…

D’autre part, en matière de bail résidentiel, le propriétaire-locateur d’un logement peut le reprendre notamment pour l’habiter lui-même, y loger ses ascendants ou descendants au premier degré, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien. Évidemment, une telle reprise doit respecter certaines règles.

Bref, si vous avez l’intention d’acquérir un immeuble qui est loué afin de l’occuper, soyez vigilant et assurez-vous d’avoir effectué de sérieuses vérifications au préalable.

– Me Marie-Eve Dubeau, avocate

Alepin Gauthier, avocats, s.e.n.c.